房产抵押贷款中遇到的问题

一心想为自己的积蓄找个出路的白领黄小姐，借款给做餐饮生意的付某20万元，双方约定借款期限为1年，利息4万元。为了风险的防范，黄小姐提出要付某提供房产抵押，付某二话不说，非常爽快地答应了黄小姐的要求，并从家中取来房产证交给黄小姐。黄小姐拿到房产证后，便将20万元交给付某。谁知付某在拿到钱后，便以自己的原房产证遗失为由，申请补办了新的房产证，后又将该房屋出售给汪某。黄小姐在得知付某将抵押给自己的房屋再次出售的消息后，以该房屋已设立抵押为由要求汪某退房，但法院认为，在付某将房屋用作抵押贷款的时候，双方未曾到房管局办理房屋抵押登记手续，所以黄小姐无权向第三人要求退房，从而驳回了黄小姐的诉讼请求。

以上案例属于以房屋作抵押贷款而未向房管局办理抵押登记手续，以致抵押物不具有法律效力的情况。根据《物权法》第9条、第180条、第187条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。以建筑物和其他地上附着物、建设用地使用权、土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。房屋属于借款人的不动产，因此其抵押权的设立必须到房管部门办理登记，否则不能以任何形式对抗第三人。

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